深圳的房价有涨了，上海的房价也涨了，北京的房价会不会也迎来一波新的上涨?恐怕会让这些蠢蠢欲动的炒房者们失望了，北京的房价未来极大可能不会大幅上涨，这从北京近来释放的信号中就能看出一二。

　　开年以来，北京楼市动作不断：约谈中介，打击哄抬房价，挂牌价不得高于成交价;下架小区历史成交价，房源带看量数据也被隐藏;绝不允许任何形式的投机炒房，渲染炒作;购房资金严查，特别是全款购房的;房贷严查...北京的调控是有背景的:北京的新房波澜不惊，二手房才是重点。

　　从2020年下半年开始，深圳和上海楼市爆发后，已经有不少职业炒房客携资北上。这第一波瞄准的就是学区房，北京最近这两三个月，学区房的确出现了异动，成交加快，价格也算超预期，而且付款还都特别爽快。

　　二手房跟新房不同，其价格决定于连百分之一都不到的那一部分成交房源，一个小区一套房涨个100万，理论上整个小区所有二手房价格都涨了100万。

　　二手房价格，虽然一定程度上也参考了周边的新房，但随意性极大，房东一个电话就能改变一切。

　　而在二手房中，学区房又是特别的存在。在回暖期，它的涨幅比普通二手房更大，一方面是这种房子的稀缺性，另一方面是争夺学区房的家长们，个个实力都不俗，看过几套房如果遭遇截胡，下一套房大概率就是直接吃下，往往房东说多少就是多少，而且能全款支付。

　　现在从深圳，到上海，再到北京，调控方式出现了明显的变化。

　　深圳和上海还在给调控体系打补丁(比如深圳的假离婚假结婚，上海的法拍房纳入限购等)，北京一开始构建得就比较完善，暂时没有打补丁的需求。

　　以往是希望通过调控体系打补丁来甄别投资客和刚需客，比如是有房户还是无房户，刚需优先摇号选房等，再比如上调首付比例，压缩房贷额度，现在这些办法已经逐渐出现了“耐药性”。

　　现在是怎么做的?以前所未有的力度管住资金，资金是影响楼市的关键因素。

　　现在银行要发挥中坚力量，不光是审核房贷，而且要审核全款资金。别以为买房不找银行就没事了，即便卡里有全款，也得银行“盖章”确认资金来路没问题，才能买房。

　　这里面可查的可就太多了，各种过桥贷，经营贷等资金都可以经过各种手法，最后凑成一笔全款资金，全款买到房之后，还能尽快转成经营贷慢慢还，这些操作只要肯查就一定能查出问题。

　　比如北京最近组织的一次交叉对比，就查出了问题，出了问题，基本上是顶格处罚。现在银行，中介等各方对于这种事是不敢掉以轻心的。

　　未来任何影响楼市稳定的因素，都将被剔除，比如下架报价过高的二手房，隐藏中介长期以来形成的各种大数据，小区成交价，带看数据，新上房源量，挂牌房源量，调价记录……

　　楼市调控的新时代：精细化“点对点指导”

　　深圳的二手房指导价，算是给二手房市场来了一次强制性“指导”，这种方式未必不会被北京效仿。

　　现在的调控，不再简单发一次文，升级一下调控，各方照条文办理即可，而是精细化“点对点指导”，包括开发商，中介，银行，(自)媒体等。

　　这种“点对点指导”，相比以往，带有强制性，主动性更强，反应更为迅速，效果更好。所以，别指望北京楼市超预期了。未来，能不能涨，涨跌多少，都将是“定制”的。