目前，我国房价已经远远超过了国人平均收入水平，为了买一套房子，很多家庭要掏空自的钱包而且还会背上二三十年的贷款，这给年轻人造成了非常大的经济压力。为了稳定楼市发展，抑制房价过快上涨，近年来国家从土地供应、贷款利率、增加租赁性住房等多个方面采取了措施。

　　5月7日，福建省政府新闻办召开第一季度经济运行情况新闻发布会。该会议表明福州、厦门两个热点城市，市场供需两旺，两市作为住房租赁市场试点城市，已制定住房发展目标，2018年以来累计新增各类租赁住房17.8万套，培育了126家住房租赁企业。

　　下一步，进一步加强市场调控，督促指导房价预期有所波动市(县)，加强地价房价联动调控，科学编制土地、住房供应计划，增加市场有效供应，实现“三稳”目标。加强联合执法、联合惩戒，加大整治力度，规范市场秩序。大力发展住房租赁市场，继续推动福州、厦门住房租赁试点工作，合理规划安排各类租赁住房项目，重点满足产业工人、新市民等住房需求。

　　很明显，福州市通过大幅增加租赁住宅用地，达到稳房价的目的。那么，问题来了，大幅提高租赁住房，真的能稳定房价吗?

　　众所周知：房子不仅仅只有使用权价值，还有所有权价值!其中来说就是所有权价值就是炒房带来的预期房价上涨的收益，使用权价值就是自住或者出租的收益。

　　用现实的例子来说呢就是：现在有一套七十年产权总价300万的房子，目前我们通过所有权跟使用权分离来看，成交价格稳定在其中七十年所有权价格是150万，七十年使用权价格是150万，也就是一半价值是所有权价值，一半价值是使用权价值。

　　这样就很清晰了!所有权人愿意花150万持有单独所有权，原因就是预期房价上涨并且可以获得全部上涨收益。而使用权人愿意花150万持有单独使用权，原因就是能踏踏实实居住七十年或者出租七十年获得全部租金收益。

　　那么结果就出来了!稳房价，就是让总价300万的房子，所有权价值跟使用权价值总和基本稳定在300万上下小幅区间内。

　　所以，稳定房价的方案就非常清楚了，也就是使用权价值上涨的时候所有权价值下跌，或者所有权价值上涨的时候，使用权价值下跌。这样才能保障房价动态稳定。

　　回到本文开始的问题，政府能不能通过提高租赁住房数量来稳定住房价?

　　首先我们要清楚一件事：租赁住房和商品房不同，租赁住房是只有使用权，没有所有权的房子。

　　通过大幅增加使用权的房子，在人口基本平稳的情况下，理论上会冲击使用权价值，也就是房租会下跌导致更多的人选择租房。然而现实情况却不是如此!

　　目前国内对租房的需求并不大，在预算差一点的情况下，大部分人还是会咬咬牙去买房，而不是选择去租房!为什么呢?其实主要原因是：中国的房子租售不同权。

　　众所周知，我们中国的一套房子并不只是一个住处那么简单，一套房子后面会连带上诸如学区，地铁，工作通勤等一系列刚需需求!

　　所以如果租售不同权，即使租房价格非常合适，但是还会有大量刚需的人会选择买房，这就是当前中国住宅房价租金回报率只有1%左右的原因，因为租房无法真正解决刚需自住的需求。

　　如果政府要想通过提高租赁住房供应达到稳定房价的目的，让那些准备买所有权的人只需要买使用权就能解决刚需，那么就不仅仅只是提升租赁房数量，更重要的是让租赁住房跟所有权住房享受同样的公共服务的权利。也就是所谓的租售同权政策的出台!

　　因为很简单，一旦租售同权，那些真正刚需自住的家庭就根本没有必要为了所有权而背负房贷，而是选择购买使用权，也就是通过租赁住房满足自住的需求。因为租房的权益和住房的权益相同!这个时候，房价中的使用权价值上涨，而所有权价值下跌，达到稳房价的动态平衡的目的。

　　这次福建省住建委通过提高租赁住房比例，实现稳房价的目的，显然背后的逻辑就是租售同权的调控工具的跟上。如果租售同权无法落地，那么即使提供再多的租赁住房，多数人还是选择买房放弃租房，根本实现不了稳房价的目的。