想要改变高房价最直接的方法就是拿出严格的土地审查制度，控制住高溢价率的土地之后，房子的价格也会受影响而下降，从而给楼市带来一定程度的积极影响。近日武汉的第二批集中供地中就出现了诸多新变化，受制于“限地价、限房价、竞品质”等政策，很多竞拍者被过滤在门外。

　　9月17日，成都迎来第二批集中供地，开始拍卖的新都区77亩、105亩、134亩三宗地，虽都有报名企业参与竞拍，但最后都因无人举牌而惨遭流拍;

　　9月17日，合肥迎来第二批集中供地，据悉17幅地块中，有5幅无人问津，有5幅仅1家房企报名，有6幅只有2-5家房企报名，而5家以上房企参与竞争的地块只有1幅;

　　9月15日，杭州迎来第二轮集中供地，推出的10幅竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其余9幅地块报名未达标。

　　合肥第二批集中供地，17幅地块中有5幅因故终止;成都第二批集中供地，75幅地块有17幅因故终止;沈阳第二批集中供地，46幅地块只有10幅有房企报名;青岛第二批集中供地，32宗地块全部底价出让。

　　随着“金九银十”的到来，国内多个重点城市的第二批次集中供地也陆续迎来招拍。不过从目前的竞拍数据发现，土拍迎来一再“遇冷”的尴尬局面。杭州、合肥、成都多幅宅地无人问津，参与竞拍的房企数量也在急剧下滑。武汉的第二批集中供地也被安排上了日程，在这个房地产市场说“变天”就变天的今天，武汉楼市似乎让人更显得有些忧虑。

　　“两集中”下的“两限一竞”

　　8月31日，武汉市自然资源和规划局发布了2021年第二批次住宅用地“两集中”出让公告。

　　公告提到，武汉第二批集中供地将在10月9日、10日两天揭牌，本次供地将采取“限地价、限房价、竞品质”方式，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应的源头提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。

　　从出让总量来看：本次将共计出让土地51宗，较首次减少4宗，总面积约351.66公顷，总建面约862.81万平方米，较首次下降9.6%，起始价总额约591.72亿元。

　　从区域分布来看，51宗地块中：位于中心城区有20宗，面积103.90公顷，占总面积的29.5%;位于新城区及开发区有31宗，面积约247.76公顷，占总面积的70.5%。

　　相较第一批集中供地主城区52%的总面积占比来看，新城区和四大副城将成为第二批出让的主力区域。同时，武汉第二批集中供地将采用“两限一竞”的组合拳，也将“竞品质”作为本次“两集中”出让的核心目标。

　　具体来看有这样几点：

　　一是、重启地价熔断。严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。

　　二是、开展房地联动。明确住宅产品销售备案价，以上市当月所在区域新房网签均价作参考。

　　三是、以竞品质为核心。在地价到达上限后，依次采取“竞付款进度”、“竞现房占比”、“竞全装占比”方式。在均达到要求后，再采取“评比建筑品质”，从土地供应源头保障项目的建造品质。四是、采取一地一策。具体到每宗项目层面，结合地块的综合情况灵活决策，确保项目顺利出让。

　　同时，武汉的第二批集中供地将进一步严格市场准入机制，加强企业购地资金来源的审查，强化企业诚信管理机制。以确保项目的合格合规合理，从而在严控房地产市场的同时给购房者以足够的权益保障和安全感。

　　但终归是一个理想状态，而当前的土地及住房供应市场可不这么如愿。

　　武汉楼市的压力线

　　数据显示：仅仅在供应方面，2021年8月武汉市住宅新增供应量183万㎡，环比大幅增加67%。8月住宅成交量受疫情和政策的双重影响大幅下挫，单月仅成交113万㎡，环比减少33%。

　　成交量更出现连续四个月的下滑在上一篇文章《保不准，你手里的房子就成了库存》中就有提到过，就不再赘述了。去化率也从上半年的50%-60%下滑到如今的不足30%。

　　从去化表现来看，受房票政策和疫情的叠加影响，前期热度较高的东湖高新区8月22日第三次集中开盘日光不再，多盘去化甚至降至五成以下，市场降温尤为明显。尽管供应大幅增加，成交持续下行，去化和库存的双重压力逐步攀升，可价格走势上依然坚挺，没有出现任何松动的迹象。8月环比还出现了小幅上扬，为17004元/㎡。

　　单一城市看可能没啥感觉，将武汉放在全国来看，可以发现。

　　数据显示：2021年7月，武汉商品房住宅成交面积约334万平方米，位居全国各大城市第一。是位列全国第二的成都的两倍还要多，甚至可以和北上广深四大一线城市的总成交面积不相上下。

　　从增速上看环比同比武汉都是第一，并不是特别明显，但是结合这个体量上来看，武汉楼市的市场热度在全国可以算是第一梯队了。

　　此前，我们在《两件大事儿，引发楼市剧变》文章中也提到过，武汉在上半年以千万级的“天量供应”位于22城首批集中供地之首，而对应的仅占上年同期的31%。

　　22 城首批集中供地量及占比去年全年供地情况

　　从溢价率来看，6月25日，武汉第一批集中供地的首日，有31幅地块24幅是以底价成交，平均溢价率仅为2.02%。

　　但由于武汉是22城集中供地的最后一场，部分房企为了完成拿地任务，后续两日溢价率急剧攀升，才拉高平均溢价率。武汉首批集中供地溢价率最后定格在17%，高出去年同期至少有7个百分点。

　　供应量上武汉土地供应并不小，从溢价率上看武汉的土地不算贵，仅高出二次集中供地15%标准线两个百分点。这也就造成了第一轮集中供地武汉市场的，火而不热。

　　多地第二轮集中供地出现了大量地块的无人问津，参与竞拍的房企数量也在急剧下滑。

　　同时面对武汉市场的天量供地和急剧萎缩的市场成交，再加上房管局给出的18万套的存量待消化，武汉正面临着“房票”和“去化”的压力。且不说能否达到这“竞品质”高位角逐，就这15%的熔断线，似乎都成问题。武汉第二批集中供地的警钟似乎已经被敲响。

　　最后，不否认武汉这个市场的庞大需求，也不能回避这天量的供应和居高不下的库存压力。落户门槛的降低，其实就是官方给出的“压力”信号。对于武汉市场的抉择，我一直认为，刚需不用等。但是，对于投资属性的得好好掂量一下了，还想在住房市场捞一把远没有过去十年容易。也不是说没有机会，只是风险比机会略大一些罢了。