新年新气象，新的一年已经到来，想必大家都对自己新一年的工作和生活进行了规划，其中可能就会有很人想换个城市生活，有人想换份工作，还有人想换个房子。多数在大城市工作的年轻人会租房居住，去年的长租公寓暴雷时间让人看到了租赁市场存在的种种乱象，其中很多租客也受到了很大的损失。

　　有问题并不代表这个行业没有发展前景，如果能够正视问题、积极解决这些问题，反而能迎来发展的春天。

　　为了保护租房者的权益，针对长租公寓市场，各地就纷纷颁发租房新政，展现着国家整顿住房租赁市场秩序的决心。3月5日，2021政府工作报告上，国家领导人也提到：“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

　　经历无序、洗牌、转型升级后，长租公寓行业跑步进入下半场，整个行业或迎颠覆性变化。

　　北京：房租最多预收3个月

　　2月2日，北京出台新规规范长租公寓，房租最多预收3个月，严禁“长收短付”，建立押金托管制度，杜绝“租金贷”等。

　　长租公寓原本是简单的“中介费+差价”模式，现在却用预收的租金做投资，新政的出台在一定程度上保证了消费者申请的贷款由消费者自身进行支配和使用，而不是被非法挪用，用于再投资等。

　　上海：遏制“高进低出”和“长收短付”

　　2月4日，上海出台租房新政，对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。

　　同时，《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。这些政策的出台，主要针对租房和住房的“诱导性租房贷款” ”租房长押金“ 需求性买房难”等问题进行解决。

　　深圳：设立住房租赁资金专用账户

　　早在2月1日，新政也出台了一系列关于租赁市场的政策，其中包括：新增租赁住宅用地供应;已建成商业和办公用房可改租赁住房试点;落实租赁税收优惠政策;探索利用住房公积金支持租赁住房;在积分入户政策中加强租住同;租赁企业应设立唯一的住房租赁资金专用账户

　　这一系列的政策对于长租公寓市场而言，意味着又进一步加强了市场的规范性，长租公寓市场洗牌已成为事实。

　　大量的租房需求摆在眼前，未来长租公寓市场是否能在法律法规下健康发展?

　　放眼全球来看，不少国际上成熟的租赁市场所显示出的租金回报率相当可观，给国内的长租市场发展带来更多的信心和借鉴方向。

　　网上一份《2020全球城市毛租金回报率》数据显示，美国的毛租金回报率平均值为5.63%，日本毛租金回报率平均值为6.13%，相比之下，北京1.7%，上海1.61%，广州1.56%，这样的回报率实在是让人有太大的想象空间。

　　那么，国外的成熟的租赁市场究竟有哪些方面值得我们借鉴学习?租赁企业巨头又是怎么把市场做大的?

　　美国：法律规范 市场透明

　　美国的租赁市场要比我们国内早了一个多世纪，我们目前所经历的一切，美国也同样经历过。

　　经过多年的发展，美国房地产租赁市场的投资、经营和管理环节已经相对规范，《公平住房法》《公寓租用法》等法律给长租行业一个明确的规范准则，所以不管是租房者还是从事租赁的企业，都可以从中获益。

　　美国长租企业的巨头之一EQR，就是跟随美国租赁市场一起发展的，伴随着市场的规范，他们的战略也越来越精准。

　　奉行黄金地段原则。他们租赁的房源集中在纽约、波士顿、华盛顿特区、西雅图、旧金山等发达城市。

　　精准客户定位。面向的美国中高收入群体， 致力于为中高端客户提供最好的房屋租赁服务。这类人群的需求量和购买力很强，也很好地保障了EQR的稳定收入。

　　从无序扩张到定位清晰、盈利模式简单直接，遵循有效简洁的商业逻辑，做好深耕和服务，这也许就是EQR能取得成功的重要原因。

　　日本：法律管理细致 服务广泛

　　日本有2000多家中介公司，跟国内的中介公司不太一样，承担的业务范围除了房屋租赁外，还涉及装修、设计、房租催缴等业务，并收取一定的中介手续费。

　　据《日本经济新闻》统计，日本长租公寓的市场规模大约在12万亿日元(约合人民币7524亿元)。以东京为例，2019年长住人口超4200万。东京租住比为95%，即买房自持仅为5%。

　　日本的《民法》《宅地建物取引业法》以及《借地借家法》等法律，对租赁公寓的管理非常细致。比如法律规定，日本业主即便有正当理由也要提前半年跟租客提出退房请求，否则租客完全有理由拒绝。国内经常出现的中途涨房租事情，在日本是违法的，合同期满后才可以调整租金。

　　Leopalace21是当前日本数一数二的租赁公寓运营商之一，全流程服务紧紧围绕着承租、收租以及运营的“降本增收”。

　　“以建引租”，高效率、高品质获取房源。自建房源，保证品质且房源获取渠道相当稳固。

　　长租为主短租为辅。方式灵活，吸引不同租赁需求的客户群体，不同租赁时长享受到的服务也不尽相同。

　　企业团体与个人租赁用户并举，线上线下全渠道拓客。设立专门的团队服务长期的企业客户，对于个人租赁客户而言，线下中介门店和网络渠道，均可方便找到心仪的房源。

　　提供丰富的多元服务。平台为租客提供了包括日常用品采购，干洗送货上门、清理房间等各类型服务，并且服务范围在持续扩大。

　　从土地端就介入租赁市场，灵活的租赁政策，重视线上线下运营并提供广泛的居住相关服务，Leopalace21能从1973年成立至今一路良好发展，他们的经验也相当值得我们借鉴学习。

　　凡事不破不立。相信随着时代的发展、法律法规的日益完善，长租公寓市场将越来越规范、成熟。

　　对于开发商、运营商来说，长租公寓并非短暂的风口，而是值得深耕的一条行业赛道，以长远的眼光看待市场、认真做好服务才是正确道理。“风物长宜放眼量”，我们相信，长租公寓行业的美好发展空间才刚刚开始!