楼市的火热也带热土地市场，开发商拿地热情高涨。终于土地市场过热引发了紧急调控，再到摇号抽签这一新的竞拍机制出台。这种竞拍机制看似抑制土地价格，但会吓走了一些大的开发商，反而让一些本土开发商渔翁得利。长沙两安用地全面执行会带来什么呢?我们一起看一看。

　　政策脉络

　　据相关媒体报道，企业自持租赁住房源于2016年北京“930”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

　　2016年的北京“930新政”后，北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式，并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例，轰动一时。

　　上述4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕，其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元，10年租金最高480万元。

　　其中，作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位引起热议......

　　小结：监管层的核心基调是，主管部门多次强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　两安竞自持的源起与流变

　　竞自持的政策在长沙两安用地上，最早在2020年5月26日摘牌的[2020]长沙市035号地挂牌条件中出现，如下：

　　[2020]长沙市035号地位于芙蓉区火炬村，东临东二环，西临晚报西街，北临火炬路，出让面积为8261.53平方米，起始价20675万元。该宗地规划为商住用地，出让年限为商业40年、住宅70年，容积率≤5.0，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑控制高度

　　涉及竞自持的挂牌条件为：

　　“商业部分竞得人应自持不小于1343平方米作为租赁住房，遵守国家及长沙市租赁房管理相关要求，符合相关规定的可享受财政资金补助，运营满5年后经批准方可上市交易”。

　　从这个条件来看，当时政府还是有所保留的，初步在两安用地项目做了尝试，只针对商业物业自持、面积也很少、有五年后可上市交易的退出路径，此时的政策很宽松，有点无关痛痒的感觉。

　　那时的国内政策也不太明朗，有的城市严格执行，有的城市浮光掠影，长沙也处于试点和探索阶段，尚未形成全面系统的要求;在火炬村12亩小型两安项目上的落笔，也是对大政策的一个有效回应，表明两安用地也不能置身于该大政策的事外。

　　2020年10月16日，长沙市自然资源和规划局发布“长资规发【2020】170号”文件，即“关于印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》的通知”，充分界定了相关细则，引导业内在操作上进行遵循。

　　昨日政府统一挂牌的29宗土地中，除8宗两安地块外，另有16块地必须严格执行竞自持租赁住房政策，占出让宗数的82.76%，并重点声明“严格落实国家保障性租赁住房供给要求+进一步加快构建租购并举的住房制度”，一下子将该政策上升到一个战略高度，不再是以前那种小打小闹了。

　　具体在政策和项目条件方面，做了详细的要求。

　　在政策方面，提出五大政策进行规范：

　　1、《关于商住经营性用地配建租赁住房的指导意见》

　　2、《长沙市租赁住房房源筹集暂行办法》

　　3、《商住经营性用地建设租赁住房项目履约协议书》

　　4、《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》

　　5、《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》

　　从土地供应、商住类型、房源筹集、价格、房企履约保证等方面，全面搭建起指导和约束体系，进一步规范了竞自持的操作模式，以便为落实该政策保驾护航。

　　在具体项目的数量指标控制方面，皆明确了各项目的最大竞自持面积、和确定了每次竞报幅度按600平方米/次的标准，在数量层面做出了清晰的指引。

　　在指导政策上，有了较大的跳跃，原来如火炬村仅限商业物业，现在从土地端开始导入、也不再局限于商业物业，同时自持物业面积比例也确定了最大值。

　　此外，同时在自持时间、奖励政策、规划布局和开工要求几个方面做了明确要求。

　　如在自持时间上提到：

　　“商住经营性用地按规定比例配建的租赁住房(含住宅、商业)，自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准可按市场价格上市销售;商住经营性用地通过竞自持配建的租赁住房，住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。自持起始日为取得不动产权证之日起。其他自持年限要求按有关规定执行。”

　　其中解禁时间有点差别，如是政府要求的，可在五年后交易;如是竞价获得的，必须满十年才能解禁。造成这个差别的主要原因是，政府根据城市各区域实际情况，定向在某些项目里规定要配租赁住房的，条件宽松点，其他因市场竞争而来的需统一执行十年的标准。

　　未来走向

　　业内认为：首先，竞自持政策将成常态。这个不需要多说了，是国内宏观政策、社会变化、城市新市民和年轻人住房问题等因素所驱动而成，在大势面前，国家、政府、企业等必须与时俱进而求变。

　　其次，两安用地必须遵循这一政策。未来两安用地的处置、招商合作、挂牌、房企算账和物业运营等方面，也将发生很大变化，比如以前只需考虑返还给村里的商业物业运营，现在同时要考虑此类自持物业的运营，前者权属于村委会，后者权属于开发商，开发商的压力将增大，也将导致开发商在两安用地领域进行分化，没有两把刷子的房企在拿地之前就要好好掂量一下了。

　　最后，自持物业的增多，也将催生出新的产业航道。商业物业自持和运营的不断成功，应该可以给房企更多的信心，聪明的企业也许会把这个政策变成自己的一个战略性业务，在别人还在谈论要不要拿此类项目或者是拿下来怎么办时，该类房企可能已经开始在思考如何建立新产业体系和吸纳相关资源了，那么十年后又是一个天差地别的境界。

　　长沙两安用地的发展，终将全面溶于时代和政策及产业的滚滚大势之中，并为之贡献自己的力量!