苏州已经结束了第二次的土地集中拍卖，出乎意料的是这次出让土地的热度非常低迷。这与最近国家连续发布的调控措施有非常密切的关系，因为目前的土地交易要严格查询资金来源、企业资质，许多开发商企业就倒在了第一关。

　　开拍前就有消息称，本次出让16宗涉宅地块(除去1宗商业、4宗安置房)，除了车坊和胜浦地块报名人数接近10家、浒墅关报名超过5家外，其余地块的报名基本都是0-2家，报名阶段就能看出二批次土拍的走冷。

　　结果也丝毫不出意外，16宗涉宅地块15宗成功出让，1宗流拍，11宗底价成交，除了园区3宗地块有溢价，其中车坊地块进入一次性报价，以14.95%的溢价率成交，也是本场土拍的最高溢价率。

　　拿地房企多为实力雄厚的央企、国企还有少数几家民企。

　　苏州土地市场可谓彻底降温!7号公告土拍或将成为苏州土地市场的分水岭。为什么这么说呢?去年到今年以来，苏州的土地市场热度一直居高不下。就拿首次集中土拍的5号公告来说，12宗涉宅地块破中止价，其中新区科技城32号和33号地共吸引了325个房企马甲参与一次性报价，热度可见一斑。而刚过去的7号公告则和5号公告完全不可同日而语。

　　苏州此次土拍转冷，一方面确实有地块素质整体一般的原因，多集中在外围板块和高库存板块，房企的积极性不高。另一方面的重要原因是8.17苏州土地新规，禁马甲、控资金，等于堵死了很多房企的拿地道路。

　　对房企资质要求更加严格 加强对房企资金来源的审核

　　第三方面的原因是，苏州楼市整体处于下行的态势，除个别热门核心板块外，很多板块新房都处于去化难状态，特价房、降价促销政策频出。

　　据不完全统计，苏州楼市近期约有近30个楼盘推出优惠，如总价折扣、车位券、首付比例折扣等。刚刚过去的8月，市区商品住宅成交约71.95万方，该成交量是今年以来除了2月(春节)外最低的一个月。已经开启的传统楼市旺季金九，也并没有像往年一样，楼市热度居高不下，而是非常的平静。

　　受房贷利率上调影响，苏州楼市在下半年就开始走向低迷。

　　8月份，苏州首套首贷利率大部分破6%，房贷利率上涨，对新房和二手房的成交周期都有很大影响。尤其对以房换房的置换型改善，影响巨大。由于房贷利率上涨、放款周期变成长，直接影响了二手房的买卖周期，从而影响新房的成交量。

　　金融调控就是这么的强大，变相地让楼市降温。当然，还有一个很重要的原因就是——钱的问题。不是苏州的地不香，而是开发商真的没钱……市场冷，回款慢，融资难……

　　这是个很严肃的问题。

　　2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，房企“三道红线”监管新规以及央行发布的房地产贷款集中度管理制度，分别从供需两端压降房地产信贷规模，倒逼房地产行业去杠杆。

　　2020年12月31日，央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分别设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限两道红线。

　　对于房企而言，房贷利率上升和监管升级均会导致后续销售进一步放缓，房企回款压力增加。

　　其次，政府控制房企有息债务增长的“三道红线”的威力仍在不断发酵和扩大。

　　今年7月，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，以后每年拿地的金额，不能超过他们全年销售额的40%，包括收购并购的方式。

　　自三道红线落地以后，房地产金融监管持续强化，房企融资渠道全面收紧，房地产开发贷款增速、债券融资规模以及信托融资规模均出现下降。

　　“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”以及供地“两集中”接连出台，比拼的就是房企资金实力。

　　我们知道，核心地段的优质地块和体量较大的地块成交总价，所涉投资动辄好几十亿，且开发投资周期长。

　　不具备融资实力、财务安全低的房企是“不配”去抢地的，资金实力雄厚的房企仍旧可以拿地布局，一些资金实力较差的中小型企业则面临被淘汰的命运，近期也有一些规模较大的房企出现资金危机而面临破产。

　　从这个角度而言，“家大业大”的央企、国企在资金、融资维度有先天优势，所以在苏州这样的城市，即使土地新规非常严苛，央企、国企和经济实力强劲的民企仍旧有底气积极拿地，说白了就是“财大气粗”!

　　我们再来看苏州7号公告中斩获地块的房企，苏高新、中铁建、中海、建屋、圆融，包括新进房企五矿都是国企、央企，龙湖、星河、当代……皆是有稳健财务能力的头部房企，一言以蔽之，“有钱任性”!

　　前文我们说到作为两集中城市——苏州的土地市场降温了，其实不仅仅在苏州，杭州、合肥这两个长三角重点城市近期的二批次集中土拍也走冷。

　　杭州的二批次集中土拍延期至10月12日开拍，10宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价，结果9幅地块报名单位不够三家，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。

　　这十宗地块由于竞品质的门槛要求、现房销售、起价过高的原因，导致利润率过低，房企参与意愿较低，而且加上是首次推出的竞品质地块，规则细节并不明确，大多数房企也不会轻易试水。

　　合肥二批次土拍之前，房企报名名单流出，17块地中有5幅地块无人报名将面临流拍，业内评为“合肥近几年来最惨烈土拍”!

　　从结果来看，8宗地块仅有一宗地块触发摇号，最高溢价率为14.71%，其他6宗的溢价率均在3%以内，相对首次集中土拍14宗地8宗地触顶摇号，热度降低了不少!

　　比苏州早一天开拍的成都，底价成交成主旋律，58宗涉宅地块中13宗溢价成交，其余都是底价成交，且拿地房企大部分都是国企。

　　之前，我们在苏州的土拍预告里就提到，两集中城市青岛、济南、天津和福州在调整土拍规则后，土地市场开始降温。

　　青岛二批次土拍故事(事故)多，成交了76宗(终止8宗，中止3宗)，除了熔断的4宗地，其他均为底价成交，整体溢价率0.46%。

　　济南无一地块溢价成交，更是有17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，导致流拍率飙升至30%以上。

　　天津40宗地平均溢价率仅有0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降10%，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。

　　福州19宗涉宅地有4宗中止出让，最终成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍地块多位于外围城区。

　　济南流拍35%，天津流拍34%，福州流拍32%，青岛流拍10%...二轮集中“抢地”的热况不再，两集中城市的土地市场彻底冷了。

　　朋友圈也出现了一些有趣的话，说这样的形势之下，开发商开始“躺平”了。

　　那么苏州楼市将会何去何从呢?

　　首先在地市方面，我们必须要承认，苏州二批次集中土拍落幕后，苏州未来的土地市场包括楼市开始走向一个新的拐点，进入发展平稳期。

　　也就是说，随着7号公告土拍的落幕，苏州如火如荼的土拍时代已经结束。

　　大几十轮的加价、几百个马甲抢地的热况再也不会出现了。

　　对于购房者来说，拿地开发的房企都是“有头有脸”的国企、央企及实力强大的头部房企，他们拥有稳健的财务和完善的战略部署，保障了开发的稳定性。所以购房者认准国企央企等大牌房企，安全系数、品质更高，不具备融资实力、财务安全低、踩了三道红线的开发商最好不要去碰。

　　除大型国企、央企外，财务稳健的头部房企及“地方龙头”房企可以放心选。

　　的确，财务稳健、战略清晰的头部房企以及地方龙头房企，它们拥有大量土储、良好的政府关系以及产品、品牌、客户基础等优势，购房者选择这些开发商开发的楼盘，可以规避一些风险。

　　对于房企来说，融资渠道全面收紧、白热化的土地市场、以及逐渐摊薄的利润空间的时代下，房企应该珍惜来之不易的拿地机会，做好客研定位，花功夫在产品精研上，以致力于产品品质的提升。

　　尤其是苏州市面上还有大量在售以及即将开售的新盘，新盘选择充足，房企只有在产品力提升上持续精进才能受到购房者的青睐。

　　那么房市将会何去何从呢?

　　其实这回房企之所以如此冷静谨慎，也是因为近期新房和二手房市场走冷。在新房和二手房都处在高库存的状态下，接下来的市场成交量不容乐观。

　　部分去化艰难的新房或将采取进一步的优惠促销方式，二手房市场分化或成常态，而议价空间也还会进一步加大，二手房的量价会结构性持续下跌。