自5月份以来，深圳楼市成交数据就变难看了，这还是新政影响下的初期表现。随着深圳二手房成交量已达到一个关键临界点，市场下行期即将真正开启，特别是价格上的下行……

　　2021上半年已过完，来几个灵魂拷问：深圳究竟卖了多少套住宅?28指导价后，有多少房源降价了?深圳哪些片区最抗跌、最不抗跌?哪些片区、哪些楼盘最热销?成交周期是越来越长了吗?………

　　若想清楚这些，这篇文章请耐心看完。

　　一手房成交了2.6万+套，坪山才是黑马，网签量超越光明与龙华。

　　深圳指导价后，新房、二手房呈现出了两种态势。上半年在二手房指导价下，更多买房人热衷打新，6个月新房网签了26140套，仅次于2020年下半年的量，同比上涨了56%。其中1月是成交大月，突破8000套，原因在于年初龙光、天健、海岸城等热门新盘入市。

　　但随着2月打新积分升级、精装价格受到限制等，原本预期入市项目出现后延，像海德园、加福华尔登府邸等迟迟未入市，此后几个月网签量开始减半，在3000套上下波动。

　　而论片区，除了宝安和龙岗占领了成交宝座外，坪山作为后起之秀有非常不俗的表现。坪山网签量超越了光明与龙华，以3722套的成绩一举排至第三位，同比上涨195%，涨幅仅次于宝安。

　　二手房真的下滑了太多，过户2.8万套为近3年新低。

　　相比之下，二手房受到指导价影响，成交出现断崖式下滑。上半年仅过户2.8万套，为近3年新低，甚至6月份的网签量一度降至3216套。

　　值得注意的是，虽说全市普跌，但东部市场表现要优胜于西部，出现了以往少有的“东稳西凉”的局面。例如龙岗过户超8千套，罗湖以超5千套直追第二名的宝安。很大原因在于，28指导价的出现，对于原先价格基数就大的西部而言，实际价格和指导价相差的较大，造成成交量很大程度上减少。

　　近6成业主下调房价，反应最大的是福田、宝安、光明。业主为卖房也是使出了浑身解数。

　　成交量下滑，那么深圳房价降了没?当然是降了。面对二手房指导价的出现，对于需要急售房源的卖家而言，在度过了观望期后，也逐渐扛不住了，纷纷开始下调报价。

　　数据显示，从4月开始，下调报价房源占比增加，到了6月，已经达到55%，要知道年初这个占比还不到20%。具体到各区域，6月对比1月下调报价占比增长排名前三的，是20年大受关注的区域：福田、宝安、光明。

　　主要是因为挂牌价跟指导价的价差过大，首付成本增加，购买力无法跟上。反之，作为刚需摇篮的龙岗、罗湖以及盐田，业主下调报价房源占比出现下跌或者变化不大。

　　当然，越来越多的业主降价卖，市场上也就出现了价格实惠的笋盘，不少甚至低于指导价出售，以至于刚需捡漏机会增多。其实为了卖房，市场还出现了层出不穷的卖房新招数。

　　前段时间，福田某小区业主为了把笋盘卖出去，不仅答应出1个点佣金，还要单独奖励业务员10万元辛苦费。无独有偶，南山西丽某业主卖房朋友圈集赞的信息，更是刷遍了深圳地产圈。

　　深圳最抗跌的片区是龙岗中心城，最不抗跌是华强北。

　　近几年，西部市场备受追捧。然而数据显示，深圳最抗跌的片区，大部分位于东部。2021年上半年最抗跌片区top10里，基本位于东部地区的龙岗、龙华及罗湖刚需片区，同时南山的华侨城和福田区的香蜜湖片区也出现在榜单。而最不抗跌的片区，基本来自福田、宝安及南山，都是去年房价大涨的片区，也是28新政受影响最大的区域。

　　东部还是热，成交量top10小区里，被龙岗+罗湖霸榜，龙岗中心城平均每天卖出13套。数据显示，上半年的楼盘热销榜，同样在东部，被龙岗、罗湖包圆。其中，龙岗的桂芳园以184套成为冠军，罗湖的旭飞华达园上榜第2名。

　　具体看各片区，会发现上半年过户量top5的小区，以龙岗的桂芳园、龙珠花园、万象天成和罗湖的旭飞华达园等为首的刚需小区，成为了过户量第一梯队，均超过100套。

　　而背靠学区等硬通货的福田和南山的个别小区，成为过户量的第二梯队，过户量约有70-90套，说明学区房依旧是在市场下行时期最抗跌的物业。与此同时，深圳85个片区二手住宅成交中，龙岗中心城、布吉、西乡是常年占据前三位的片区。其中龙岗中心城1-5月过户量为2277套，算下来平均每天卖出13套，每月卖出380套。

　　成交周期越来越长了。

　　综合来看，上半年深圳整体行情，便是买卖双方持续观望，成交周期也拉长。

　　数据显示，相比2020年上半年，2021年上半年二手房成交周期在1个月内的占比，有了明显下降，从38.9%降至30%。且超过1个月的占比相应提升了，尤其3-4月的占比增长了4%，成交周期明显拉长。具体而言，从第一次看二手房到最终签约，65.4%的客户会在30天内出手，比起去年73.9%仍减少了8.5%。

　　可见，首付增加的资金短期内难以解决，无疑增加了置业者考虑时间和压力，导致成交周期拉长。

　　改善客群多了，一次性付款客户也增多了。

　　在上半年购买深圳二手住宅的置业者中，21%为改善型客户，改善型客户明显增多。此外在28新政提升首付的背景下，选择一次性付款的客户占比已由去年同期的8.9%上升至22%，同比增长13%。

　　不得不说，深圳的购买力还是很强。

　　另外，在选择户型上，买房人更青睐于购买60-90㎡的2-3房。其中选择90m以上的占比为30%，超过去年同期。更主要的原因，是购房名额珍贵、二胎三胎放开下，深圳置换成本愈来愈高，尤其在今年打新积分升级后，很大程度上是误伤了改善家庭的，如果能一步到位更好。

　　注意，10后都开始买房了。当下，80后仍是购房的主力军，90后占比稳步上升。有意思的是，2021年上半年购买深圳二手住宅的置业者中，首次出现“10后”。看来，买房大队又添一军，80、90后有新对手了。所以，你已经买房了吗?