今年楼市提前的“小阳春”让大家对楼市多了几分关注，不仅仅是因为今年各地楼市成交要高于往年，还因为各地楼市调控政策的频发发布。对房产市场比较关注的朋友可能会发现，从今年的1月份到现在，出台的房地产政策不仅数量多，而且越来越注重“长效机制”，而不是短期的限购、限贷和限售。

　　比如，压缩银行涉房贷款占比。

　　从1月份开始，央行、银保监会正式实施房地产贷款集中度管理制度，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。

　　比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。在“限贷令”下，投向房地产的资金大幅减少，银行为了压降房地产相关贷款，部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。

　　再比如，限制房企融资规模。

　　从今年开始，所有开发商都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。

　　2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱，要知道房地产是高度依赖负债经营的行业，融资规模决定了开发商扩张体量的速度，这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

　　除了以上两个措施，还有供地节奏的调整。

　　今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

　　这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。目前，已有青岛、济南、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“两个集中”模式。

　　以前，供地是“挤牙膏”式，每次拍地都引来大量房企哄抢，供地“两集中”之后，一年发布出让公告不得超过3次，第一次公告时，要公布本年度公告的发布时序安排。

　　供地规模增加，供地次数减少，必然会降低单次土拍出现“地王”的几率，尤其是远郊高溢价地块，甚至会出现无人问津的情况。

　　不难看出，2021年，房地产调控将开启3大政策联动，房企、银行、土地三个要素，全部都在调控的目标范围内，长效机制就在有条不紊的建立。

　　对房地产来说，人口代表需求，土地代表供给，金融代表杠杆。

　　过去四十年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿，净增加6.8亿，城镇化率从17.9%提升至60.6%，提高43个百分点。

　　巨量人口流入城市，全国人户分离人口2.80亿人，其中流动人口2.36亿人，根据机构预测，中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值，将比2019年再增加1.9亿，其中80%将集聚在19大城市群，其中多数又将集聚在大都市圈。

　　而一二线城市的土地终归是有限的，在巨量住房需求不断释放的压力下，仅靠短期“泼冷水”式的限购、限售政策是没有用的。

　　只有压制房企的融资需求，扩大住宅用地的供给，降低金融信贷的杠杆，三管齐下，效果才会立竿见影。

　　央媒中新社3月5日发文，谈及楼市调控政策，文章有两个观点值得大家揣摩。

　　1，除了限购、限贷、限价等短期调控政策外，房地产行业越来越多的中长期政策开始发力。

　　2，“银根”和“地根”是楼市的两条“命脉”，也被视为长效机制的重要组成部分。而今年这两者均出现重大的政策调整，土地和金融开始成为调节楼市供需的重要方式。

　　在我们看来，之所以大家总是抱怨房价“越调越涨”，根本原因就是原来的调控没有“触及灵魂”。

　　以前，只要投机客想买房，消费贷、经营贷被他们充当首付，社保、个税、落户年限被他们当做“养房票”的途径，限购、限贷都能被他们突破，只要调控出现任何口子，房价就止不住上涨之势，就这样一次又一次的重复历史，最终受伤的只有刚需。

　　现在情况不同了，央行掐住了“银根”，住建部掐住了“地根”。流向房地产里的资金变少，投机客有再大本事，银行压着不给房贷，购房者无法撬动杠杆，任你再多招数也是白给。

　　降低供地频率，提高供地规模，会扩大土地市场的供给。限制房企融资，开发商不得不“精打细算”，不再盲目追逐地王，会压缩土地市场的需求。

　　土地供给变多，拍地的需求降低，地价下降也是顺理成章的事，至少不会像原来一样动不动出现地王，房价自然不会重复2015-2017年后的历史。

　　从这个角度看，2021年的楼市，极有可能成为房改20多年以来的关键“分水岭”。