因企业报名过多而被迫延迟举行的北京首轮集中供地终于拉开了序幕，5月10日，北京此轮出让的25个住宅地块中的12个在下午全部出让成功。当天下午出让的12个地块全部达到之前预设的地价上线。

　　12个地块中有些是转入竞政府产权份额，有些是转入竞配建公租房面积的方式，有些则是最终转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

　　其中大家最关注的海淀树村两个“竞政府产权份额”地块，均达到了合理地价上限，并达到了20%的政府产权份额比例的上限。也就是说，购房者将来购买的商品房价格上限，为11.2万元/平米的80%，即8.96万元/平米。

　　我们看看共有产权房的政府持有比例：

　　1.金盏02地块被卓越以39.27亿元地价上限、政府产权比例13%成交。

　　2.金盏08地块则被融创以26.83亿元地价上限、政府产权比例15%成交。

　　3.崔各庄06地块，以28亿元的地价，20%的政府产权份额成交。

　　4.海淀区树村两个地块，分别达到了57.3亿元和63.7亿元的价格上限，都是20%的政府产权份额比例。

　　我们看到，几块共有产权项目，其中政府持有的产权比例最高为20%，其他都是百分之十几。

　　问题来了，为什么政府不把自持产权比例提高，比如提高到50%，甚至更高，比如政府持有80%，让购房人只持有20%呐?

　　原因非常简单，因为这里面就是我反复提到的所有权跟使用权分离原理的逻辑带来的结果。

　　比如，一套七十年产权的600万总价的房子，所有权人的产权比例就是100%，而七十年使用权的成交价格就是一半也就是300万。注意，这个300万价格的使用权人拥有100%的使用权，但是不拥有所有权，也就是所有权比例是0%。

　　回到共有产权房话题，按照现在的共有产权房政策，买房人虽然买了部分所有权比例，但是拥有全部使用权权益。也就是共有产权房对只购房人来说，在所有权方面没有占着政府的便宜，但是在使用权方面占了政府持有比例的便宜。

　　比如政府产权比例20%，相当购房人占了政府20%的使用权的便宜，但是在所有权方面没有占便宜。

　　一旦共有产权房政府持有比例升到50%，那么问题来了，如何定价，还按照一半的价格卖给购房人吗?比如周边二手房总价600万，共有产权房对于购房人的50%产权，那么就相当300万买下，不仅有100%使用权，还有50%的产权。上面我们知道，就是0%所有权只有100%使用权的房子还要300万，那么相当政府立刻白白赠送了50%的产权。

　　知道了这个点道理，自然就知道，政府现在不可能增加政府持有的产权比例，因为政府持有的越多，相当政府亏的越多。

　　那么政府为什么还要大量建设共有产权房，原因也很简单，因为共有产权房是保障性住房，是有准入门槛的，不是谁都可以买。并且这种房的转让是封闭转让，也就是只能转让给符合条件的共有产权的家庭。虽然政府亏点，但是保障了符合条件的家庭只能自住不能炒房。

　　共有产权房，虽然政府亏了一些补贴后购房人，但是由于封闭运行不能转为商品房，也就不会冲击商品房。这就是政府工作报告中提出的“完善住房市场体系和住房保障体系”。

　　让有投资炒房想法的人购买商品房，让刚需自住的人购买共有产权房房，这就是政府打造住房市场体系和住房保障体系双轨制的初衷。

　　现在，你明白政府良苦用心了吗，明白为什么共有产权房比例政府不能超过50%的用意了吗!