法拍房的意思就是失信人无法偿还债务，最终名下的房产被政府拿出来公开拍卖的房子。根据阿里法拍的数据显示截至九月份深圳的法拍房数量已经达到了9000套，较低的价格也是吸引了非常多人的关注。但其实法拍房背后的水非常深，没有深入了解不要轻易购入。

　　而根据《2020年深圳市法拍房研究报告》显示，2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，成交1710套。今昔对比，差异之大。当然了，这种对比形式也存在一定误差，口径不同。

　　但，深圳法拍房数量增多，流拍现象，相信已经不是什么新鲜事儿了。今天，趁着这个机会，跟大家聊聊法拍房背后的逻辑，以及法拍房值不值得入手?

　　现象：降价、流拍、低于指导价成交...

　　春江水暖鸭先知。深圳楼市怎么样，二手成交数据已经说明一切，接连5个月下滑，从头凉到脚底。

　　而反观法拍市场，热势难挡，几乎每隔一段时间，就会刷屏。

　　9月9日，深圳湾宝能太古城花园以总价651.36万成交，折合单价13.87万/平，接近13.2万/平的指导价，而在之前，这个小区的报价达到20万/平。

　　8月31日，深圳湾豪宅御景东方花园，二拍以1568.29万成交，比一拍便宜390万左右，折合单价8.25万/平，低于官方二手指导价。

　　8月20日，百花顶级学区房长城大厦，同样是二拍，最终以1035万成交，折扣单价9.89万/平，与指导价(约10万/平)基本持平。

　　以上只是法拍市场上的冰山一角，降价、流拍、低于指导价成交...是当下最为真实的反应。

　　有价差，就有市场，动辄上百万的降价让购房者垂涎欲滴。根据深圳市住宅法拍研究报告显示，2020年上半年深圳法拍房成交527套，而2021年上半年成交711套，相比去年增加了184套。

　　数值虽然不大，但法拍市场本来就比较小众，这也侧面反映了今年法拍市场的火热，照这个趋势发展，预计下半年会有更多购房者加入法拍大军。

　　本质：政策收紧，预期变化

　　法拍房数量增加与火热的背后，是一场的预期的变化。

　　信心比黄金重要。去年715新政出台，没能把房价按住，市场上看涨的预期浓厚，大家认为还会再涨，都往里面冲，导致二手房成交量居高不下。

　　直到年初指导价新政问世，指导价贷款，降低杠杆，首付提高，市场由热逐渐转凉，二手房成交下降，再以“深房理”杀鸡儆猴，学区房改革事件，大家的信心衰减了大半。

　　这跟法拍房有何关系呢?很好理解，政策端持续收紧，资金被严控，不仅严控，还要倒查。之前拿经营贷拼命加杠杆的炒房客，一旦被查出，立即收回贷款，这时候要么低价出售回笼资金，要么房子被银行收回拍卖。

　　掐住信贷，等于掐住了高杠杆投机者的脖子，爆仓只是早晚的问题。

　　此外，受疫情的影响，经济下行，很多人收入下降，无法继续偿还贷款，房子被迫拍卖。在8月份的时候，龙华鸿荣源壹成中心一套房子就被法院拍卖，原因是业主无法继续偿还月供2万的房贷。

　　另外像一些企业经营遇到困难或面临倒闭，资金链比较紧张的人就会出现违约，或许就会把房子拿出来拍卖，这种情况也是存在的。

　　政策收紧，信心受挫，是导致法拍房增加、持续拍低的根本原因。

　　法拍房能不能买?

　　法拍市场上动辄上百万的降价，看着确实很让人心动，但可能一不小心你就步入了深坑。

　　法拍第一坑，就是税费。

　　个人名人的住宅与企业名下的住宅，税费计算方式完全不一样。据中国经营报透露，曾有一位法拍房买家受让了一套国有企业名下的住宅，当时拍卖的价格大概是100多万元，比市场便宜了50万元左右，但在交易过户的过程中发现，要缴纳四五十万元的交易税费，以及六七十万元的土地出让金，导致最后的总价，比市场价还高了五六十万元。

　　法拍第二坑，违法建筑。

　　早在8月，报哥就报道过一个案例，宝中的一套金泓凯旋城顶层复式，法拍1900万成交，低于指导价近3万/平，但因为顶楼违规建设，即使被法拍也不能过户，只有将违规建筑彻底拆除，非常麻烦，而且现在只能自己承担这部分费用了。

　　法拍第三坑，产权纠纷。

　　这也是一个大坑，如果你拍卖的房子有产权纠纷，即使你购买法拍房并办理了不动产权证，但他的纠纷人赖着房子不走，不能顺利入住也是有很大可能的。

　　法拍的坑还有很多，另外像租约问题，如果你拍的房子是有租赁的，你也没办法赶租客走，这是受法律保护的。最后来回答，法拍房到底能不能买?说真的，如果你能规避以上问题，前期能做好尽调，法拍还是可以买的。如果不能，建议花点钱找专门的代拍机构解决。

　　近来的深圳楼市，二手房虽然很凉，但法拍市场还是挺热闹。想进入法拍淘笋的朋友，先掂量一下自己有没有那个能力，别盲目!