想要买房却不晓得他们的商品房只值几万元?只不过，只要掌握一些小技巧，那样你可以他们估计出他们商品房子的商业价值，快来一起看看吧。

　　一、估计楼价需考量五大不利因素

　　1、 邻近楼价参照邻近楼价只不过是参照所在地城市周遭住宅区的均价，和完全相同边线类似住宅，包括小户型、高层楼、翻新，和离岸价和成交额。

　　2、 小户型好小户型一向比不好的小户型产品价格要高，这也是铺面为什么难以相媲美商品房的原因，假如在住宅的布局中，洗手间和厨房面积很小，楼价则可能会扣除10%。

　　3、想来按照通常的情形来看，我们国家目前的住宅建筑耐热年数为50年(自住宅完工开始计算)，所以每年的单位效益为2%，这也是成交额时需要考量进去的。

　　4、 层楼所在的层楼不同，产品价格自然也不一样。将一二层视为基准，五层则扣除3%，五层减5%，第二层减5%，而三四层则加3%。此外，住宅朝向，周遭是否有违规构建，住宅小区周遭配置等不利因素也会影响住宅的产品价格。若商品房子没有朝东的木门，则会扣除5%，所在地住宅小区没有独立封闭，再扣除5%;假如住宅所在地边线属于地产的话则加15%，住宅小区环境配套齐备另加10%。

　　二、估计楼价可使用五大方式

　　1、消费市场宪法学Roujan消费市场上完全相同用途、其他前提相似的房地产业产品价格实例与待估房地产业的三项前提相比较，对各不利因素进行指数分析方法，透过准确的指数对比修正，得出结论成交额第一类房地产业的商业价值。

　　2、投资收益电解法首先要估计房地产业在各时代将要取得的纯投资收益，然后使用适当的还原成基准利率将纯投资收益换算到现在，各时代投资收益的合计是楼价。投资收益电解法关注房地产业的未来投资收益超过其效率，计算方式一般为房地产业商业价值=房地产业纯投资收益÷投资收益还原成基准利率。

　　3、效率成交额法修建效率加上三项税收和正常的利润是楼价，适用于房地产业交易较少，难以使用消费市场宪法学的情形，其公式为：房地产业产品价格=房地产业重新修建完全商业价值-建筑物固定资产。

　　4、路线价法农地所有权的商业价值跟农地所处边线有很大的关系，对于同一老城区，农地的商业价值具备相对的稳定性。假如晓得该老城区农地的平均产品价格，透过沿街长度、沿街深度的修正就可以得出结论成交额第一类的农地商业价值。