过于火热的楼市和炒房客的漫天要价始终是困扰很多真正买房刚需人群的大难题，为了贯彻落实好我国多次重申强调的”房住不炒“的主基调，促进我国房地产市场平稳健康发展，全国各地也在积极推行新策限制炒房行为。其中，杭州在原有定义的共有产权房上又作出了一些完善改变，下面就让我们一起来了解一下。

　　推进“住有所居”，杭州的共有产权房来了!

　　7月21日，杭州市住保房管局起草的《杭州市共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》(以下简称“意见”)，在杭州市政府网站上公开征求意见。根据这份文件，杭州版的“共有产权房”，指政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房，可以被视为是经济适用房的升级版。

　　那么，杭州的共有产权房，哪些人有资格?共有的份额比例分配怎么样?划重点——

　　第一，购买资格：符合条件的杭州市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭，都能购买共有产权房，前提是购房家庭要符合限购条件。

　　如果是户籍家庭，需要同时满足2条件：第一，主申请人的市区户籍，要满一定年限;第二，申请家庭，一定年限内在市区无房。另外，单身申请需满30周岁(含)。

　　如果是非市区户籍家庭，主申请人第一要有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》;第二，要在一定年限内在市区无房;第三，要连续缴纳社保或个税满一定年限。单身申请，同样也要满30周岁(含)。

　　第二，房价确定：共有产权房的房价，按同地段、同类型商品住房市场价格，在合理优惠后确定。

　　第三，共有的份额比例分配：购房家庭可选择的产权份额比例，最低50%、最高80%。

　　第四，增购、上市、赎回条件：购房满5年，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房;增购价格按照市场评估，每年会公布一次;如果要上市交易，需购房满10年;购房者也可向代持机构提出回购申请，由其进行回购。

　　能冲击高房价吗?

　　此前，党的十九大报告明确提出 ：“房住不炒、租购并举”。最近的十四五规划纲要再次强调“租购并举、因城施策”。一个完整的“租购并举”体系包含市场租赁、公租房、和产权型保障四部分。在大规模的公租房建设、大张旗鼓的“住房租赁市场建设”，以及商品房在 2003 年已经确立其住房体系主导地位的商品房建设后，共有产权房成为当前住房体系建设的热点。

　　据不完全统计，目前国内已有淮安、上海、黄石、重庆(计划)、深圳、厦门、成都(计划)、北京、广州(计划)、武汉等城市已开始或计划开展共有产权房，基本情况如下图——

　　从以上城市可以看出，共有产权房来源、提供方式、供应群体、份额、退出方式都较为复杂，那么从全国层面看，共有产权房的现状和问题有哪些?如今杭州的跟进又有什么特点?购房者要怎样看待?

　　产权不清恐造成管理难题

　　房住不炒背景下，房地产市场调控“去市场化、去投资和金融属性”已经显而易见成为一项趋势。政策的意图在于满足居民居住需求的同时，打消人们购房投资的意愿，让各类社会资源集中到产业发展、城市建设的其他方面。

　　例如，现在大力推进的共有产权房政策、租赁房政策，还有在雄安新区建设中不卖地、只建公租房的政策，都可以看出政府逐步在转变“以地求财、以地谋发展”的思维，让人们有地方住、安心工作，让资本、劳动、技术更多向实体经济流动。通过实体经济、产业发展升级创造更加健康、可持续的财富，转变政府财源税源结构的同时，降低居民居住成本、释放消费潜力，促进内循环。这个宏观政策意图未来将成为中国房地产调控的核心导向、根本目标。

　　但是，共有产权房使得我国房地产产权配置形式更加复杂，种类更加繁多，各方权益边界实则没有划分清楚，比如房屋的占有、适用、收益、抵押、转让、质押权益将变得非常复杂。共有产权房居住者只有居住权，但投入购房的成本基本成为了“沉没成本”，流动性被剥夺。将来又会形成产权不清，可能会造成管理难题，对其他调控措施构成掣肘。

　　仅供刚需家庭选择，对市场无太大威胁

　　杭州刚刚出台了《杭州市共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》，共有产权房的性质很像过去的经济适用房，但是和经济适用房还有一定差别，比如最大的区别就是限制销售十年。

　　共有产权房诞生的意义在于回归房子的居住属性，限售十年也基本落实了房住不炒。更重要的是，共有产权房解决了教育的问题，杭州的管理办法明确：购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。

　　除了教育，共有产权房和普通商品房各有优劣势。如果你是纯自住无房家庭，共有产权当然可以购买，以市场价七折或八折买下房子还是很香的。但是，如果十年之后想要换房，从政府手中赎回剩余产权份额，房子在二手房市场的竞争力也比较小，毕竟这类房子只为解决住的问题，产品在更新迭代上较商品房弱。

　　而普通商品房优势在于，开发商为了吸引购房者，有更多产品创新的空间，二手房市场有更多的可能。同时，普通商品房目前在杭州市场，即便是中签率低于10%，也只需限售七八年，而非十年。

　　最后再说说共有产权房对市场的影响。杭州的刚需家庭多，但是改善家庭也有不少，共有产权住房仅仅是供刚需家庭选择，户型以中小型为主，而杭州能够提供建设这类房子的土地也不会太多。根据意见，共有产权房选址将结合“一核九星”布局，也就是分布在郊区新城，一般来讲，这种房子的规模不会太大，更多的是点状布局，对市场其实没有多大威胁。