近些年，国家对于房地产行业价格的控制力度越来越大，尤其在二手房的交易上，不少城市颁布了二手房的交易参考价，导致二手房的平均成交价格有降低的趋势，这确实可以减轻购房者的经济压力，给购房者带来有利的影响，不仅可以防止房东随意加价，也可以有一个购买的参考。

　　全国的二手房市场正在经历一场变革。

　　集中土拍、“三道红线”监管政策、银行流动性收紧……上半年，全国大大小小的调控加起来共400多次。下半年刚刚开始，12个城市出台二手房指导价、双减政策、多校区划片...调控再次袭来，而且目标越来越明确，直指二手房。而马鞍山的二手房市场从年初的火热到年中回归冷静，再到现在逐渐进入平稳期，也始终牵扯着买房人的目光。

　　多地实行指导价、房贷收紧、学区房不小于60㎡……全国二手房正在经历一场新的轮动。

　　1、全国12城出台二手房指导价，二手房交易严格管控。

　　什么是二手房指导价?

　　当地政府根据一定的计算规则，给出的本地二手房市场的建议价格，并不是强制价格，但同时也会成为银行放贷的参考价格。

　　如果高于指导价交易，多出的部分银行不给放贷，将划入首付部分，所以也可以理解成限贷的一种手段。

　　这样一来，一方面遏制二手房业主随意涨价、中介随意报价，另外一方面也会影响到二手房的流动，比如，深圳出台政策之后，二手房成交量接近冰封。

　　目前已经建立二手房指导价的城市有：深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等12个城市。

　　2、两道红线之下，二手房房贷额度被严重挤压

　　随着房贷两道红线的重磅落地，大部分城市的房贷额度紧俏，随之带来的是房贷利率的不断上涨。

　　随手一搜微信文章，都被各种利率上涨刷屏，南京涨、苏州涨、无锡涨...

　　而且，为了加速新房的去化，二手房的房贷利率会高于新房，额度也会向新房有所倾斜。

　　在这样的情况下，二手房购买者成本增高，二手房交易不占优势。

　　3、山东菏泽第一实验小学招生声明：住宅套内面积小于60㎡无法报名。

　　山东菏泽市第一实验小学以“套内面积不足60㎡”为由，拒绝了一大批老破小，砍掉了一波二手房。

　　近期，山东菏泽市第一实验小学对口小区的业主表示：今年8月网上报名时，校方以他们的房产“套内面积不足60㎡”为由拒绝了入学申请。

　　据了解，该学校曾在2019年发布通知中明确表示了：房产入学一般为不小于60㎡的成套住宅，之后的招生文件默认。

　　这让看重学区来购买这些老小区的业主苦笑不得，同时也传递了一个信号：学区房管控加大，拒绝老破小。

　　买房人大多都在观望阶段 马鞍山二手房价格已经进入稳定期

　　关心马鞍山二手房市场的人都知道，上半年的行情是比较火热的。从去年宁马城际动工开始，沿线二手房迎来一波房价上涨，再加上后续出台的南京都市圈规划等，马鞍山二手房价开始逐步上涨，挂牌1天就成交的情况也屡见不鲜。

　　不过进入5月后，随着二手房市场开始回归冷静。当时有中介表示，年初时月成交量可以达到几十套，五月以后可能就是个位数了。

　　前段时间，一批之前高价挂牌的二手房东开始大幅降价，有的甚至一次性降价几十万抛房。然而近一个月开始，我们发现大幅降价的二手房东越来越少。上周我们统计马鞍山221个小区的二手房价格时发现，有163个小区的涨跌幅低于1%，整体来说市场正在有序回归冷静。据数据显示，马鞍山9月二手房均价为9293元/㎡，整体相较于8月环比下降0.1%。

　　对于现在的二手房市场情况，我们也对话过中介：

　　(1)马鞍山现在市场波动不大，之前下调比较明显，现在是微调甚至稳定的状态。

　　(2)近期成交的二手房大多是总价比较低且挂牌价明显低于同小区挂牌均价的房源，另外花山区的成交情况要好于雨山区。

　　(3)未来房东再降价可能性不大。主要因为房产商品价值涵盖的点很多，包括地段、学区、户型等，而且房产相关的成本都在上升，所以价格可以短时间内偏离价值，但总有回归价值的过程。

　　(4)现在对于买房自住的人来说，是入手的好时机，可以买到真正满意且性价比高的好房子，这样的优质房源在市场好的时候一般很难买到。

　　我在网上看到，今天花山区和雨山区的降价房源一共只有60套，和前几个月动辄几百套降价房的数字相差甚远。而且大部分降价房源的降价幅度都不太高，有的只降了几千元。

　　据中介透露，虽然大部分房东已经将价格降到了心理预期的底线，大部分买房人仍然在观望，想看看会不会降的更多。

　　也有中介表示，对于部分刚需买房人来说，房子总是要买的，因此现在已经有一些买房人开始松动。

　　二手房市场不会一直火热，也不会持续惨淡，整体来说还是会维持在一个平稳的状态，马鞍山接下来的二手房市场走向如何，我们共同期待。