如今，绝大多数地方的楼市价格已经呈下降趋势，热度也逐渐被降低。但是一二线土地的热度依然很高，许多房地产商为了得到好的土地资源，将土地的竞拍价格不断提高。土地市场和房产市场为什么会出现这样相反的情况呢?小编对此做出了以下几点原因分析。

　　自从今年22城集中供地开始，开发商就开启了新一轮的抢地热潮，但”两集中”政策稳地价、稳政策的效果并不明显，一二线城市的土拍热度依旧是高居不下，尤其是杭州，首批集中供地的土地出让金高达1178亿元，位居22城榜首。

　　这些地块虽然在出让规则上加强了一定限制，但因为这些城市基本面不错，人口流入基数可观，地块优质等原因，并没有降低开发商拿地情绪，反而部分城市竞价达上限地块数量不减反增，多数城市地价明显攀升。

　　在这样的情况下，22城第二批集中供地迎来了又一轮新的供应潮，但因为市场情绪，政策调控，土地规则变更等原因，不少城市的供应潮都出现了延期的情况。

　　截止于目前，仅有厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津等少数城市开启了第二轮的集中供地。相比于第一批集中供地，不仅流拍宗数突增，而且成交地块的溢价率并不高。

　　从杭州来看，据浙报传媒地产研究院得到的消息，全部十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。究其原因，无非以下几点：

　　一、利润太低

　　杭州本次挂牌的十宗地块首出“竞品质”，这就让不少开发商在利润收益上大打折扣，再加上本次挂牌地块起价高、又都是现房销售，放缓了开发商回暖资金的速度，又一次降低了开发商的利润。

　　二、规则复杂

　　十宗地块修改了大部分竞拍规则，尤其是对开发商资金来源、房企资质、多马甲的审核更加严格。

　　在无具体指导细则的情况下，根据市场对政策的理解，仅资质方面就将外企直接淘汰。而对国内房地产开发企业来说，规则疑问也较多，主要针对一年以上开发资质、购地资金等操作审核要求严格。

　　三、要求太多

　　在利润尚且的三宗地块中，钱塘区大江东地块本来就已经有了两家房企报名，但因为地块出让须知里规定了，房企不足3家的地块不可以竞拍发布。

　　总体来看，政府不愿意降低面粉价，在面包定价上又做了一定限制，且在销售端和开发端的规则较多，导致开发商看不到利润，不愿意出手拿地在大家的意料之中。

　　但看起来杭州政府似乎也在观望之中，如此严格的调控细则也是在投石问路，但杭州作为目前全国流入人口较多的城市之一，开发商拿地热情依旧不高，后市也是不容乐观。

　　回到温州来看。

　　首先，目前多数地块溢价率非常低，像最近龙湾区在8月26日出让的四宗地块，最高溢价率也就4%，而且还出现了流拍的情况。

　　而在8月27日出让的中央绿轴G-42a地块，首开以总价26.1亿元拿下，楼面价约17214元/㎡，溢价率0.62%。作为绿轴板块的优质地块，开发商争抢不积极，溢价率低，也是市场罕见。除了土地之外，温州楼市的新房、二手房的成交市场无论是同比还是环比下滑严重，市场观望情绪浓厚。

　　来自温州房管预销售系统数据显示：2021年8月份温州市区一手住宅(含安置房网上认购)销售备案1725套，环比下降19%，同比下降44%。二手住宅成交备案2440套，环比下降14%，同比下降22%。

　　可以看到，温州不管是土拍、还是新房或者二手房市场都迎来了全面降温，而且在限价、限溢价率等新规则下，市场下行已成定势。

　　虽然与调控规则更严的杭州相比，温州还有一定的操作空间，但杭州作为浙江楼市的风向标，一直都是政策改革的先行区，不少政策试点一旦推行，全省各地不少城市大多会参考借鉴。

　　即便温州没有被列入22城的集中供应名单内，但这几个月来，温州的地块出让基本也都是当天多宗集中出让，与杭州土拍有着异曲同工之妙。

　　如此看来，杭州眼下的土拍已经全面遇冷，而温州的城市能级在都不如杭州的情况下 ，整个温州楼市或将开启一段时间的煎熬期。