5月12日，上海房地产市场迎来了新政集中供应中关键的承上启下的时间点。相关统计数据显示，在今年上海第一波的33个新盘之中，目前只有4个楼盘待开。第二批新商品房项目清单将在这个5月份迎来集中认购期。在过去的两个月时间里，无论是房地产新政、还是市场供需关系，我们可以发现了一些不寻常的现象。

　　2021供应以刚需首改为主，高端改进为辅。

　　众所周知，2020年，上海楼市改善当道，我们原本也认为2021年，仍将是2020年的延续。回首往事，今年一月的那波供应，已经为2021年定下了基调。并且随后出台了一系列新政，全部利好真正的刚需，倾向于无房家庭。再加上之前33盘集中供应，以五个新城为主的刚需项目占据了主流。

　　与前几年不同的是，红五月上海楼市不停，截至目前47盘中已有37个项目开始认购。我们发现了新房市场供应的有趣现象：

　　以刚需为主，大多数单价低于5W的项目，仍然分布在5个新城;

　　5-8万单价刚性改善产品明显增多，多集中在宝山中外环、嘉定最佳板块南翔与江桥、青浦徐泾、浦东周康;

　　随着供应的深入，总会有一些全年流量明星盘提高上海新房的整体水平，老西门，不夜城，北外滩。

　　以上三个板块的唯一代表作(单价最高的三个项目)很可能继续更新浦开仁恒金桥世纪75.6分的入围分数线。其中，复兴龙御和龙盛福新里不仅单价高，面积也大，0.24分的封顶动态得分也正式登场。

　　整体供应以加推为主，加推与新盘的比重基本为2:1。

　　大家最关心的还是备案均价，和第一批集中供应一样，凡是加推项目，只要产品类型一致，价格就不会上涨。

　　一月份供应的金地虹悦湾，平均价格为6.1W，本次二期为6.49万，由于重叠的正式供应提高了批次的平均价格，预约开始时，一房一价表中洋房的平均价格必须为6.1W。

　　全新盘成为中低积分购房者的潜在机的潜在机会。

　　新盘在取证时，与加推竞品相比，无论是自身地段还是单价都可能略高，但自身产品质量，甚至户型合理，丝毫不输加推盘。此外全新盘的整体供应量更大，使入围人数也能水涨船高。这在一定程度上阻碍了高分的产生。关键案例有已开盘的首创禧悦芳菲，四季都会月城西，47盘壹府澜庭。

　　青浦成了刚需刚改变的首选。

　　从第一个触发评分系统的项目中，我们可以看到青浦刚刚需要在上海楼市改变客户地位，两个在青浦，一个在徐泾，一个在青浦新城。

　　再次来到中环境秋月的低密度产品已经不再依赖地铁，仍然可以触发计分制。可见，在2批47盘中，佳兆业金茂未来城和大虹桥主城区触发高分也是板上钉钉。

　　青浦新城的优秀还体现在即使没有触发计分制项目，首开去化依然响当当。由于推盘套数过多，首创禧悦芳菲影响了计分制的触发，但首开仍去化近8成。归根结底，轨道交通+大型商业，以及户型面积段的合理控制，两个三房都是2卫，105平做成四房，这三个主要户型堪称刚需楼盘的年度代表作。

　　高分盘的好地方，优先推红盘。

　　不管是仁恒金桥世纪的75.6分，还是宝业活力天地的57.4分，无房家庭的基本分都是必不可少的。而且如果有高分，那么首选加推红盘是目前看来比较有效的方法。在上海新房的世界里，成功的房地产总是给买家留下深刻印象。“不熟不买”似乎是买房的箴言。

　　1.2:1可完成当日清盘。

　　除青浦新城多个楼盘畅销外，位于宝山杨行的两个项目同样取得了显著成绩。

　　四季如春的月城西西虽然离触发计分制的1.3:1很近，但也有大华公园荟同期认购，同样会分流一定的顾客。很明显，月城西的表现证明，触发计分制并非判断好楼盘的唯一指标。

　　相反，没有按照优先购买政策购买的大楼，在购买住宅合同的网上注册5年后不需要上市交易的限制，在某种程度上是好事。