毫无征兆，4月9日晚间，徐州连夜发布了楼市调控新政。此次新政中提到了，徐州也将实行住宅土地“两集中”政策，成为实施改政策的第23个城市，另外4.9号新政中还提到了将设置土拍熔断机制和摇号机制

　　4月9日晚间，徐州七部门联合下文，关于印发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。全文共8条措施，3项平稳机制、2个专项整治、3条利民措施。其中最引人关注的重点是：

　　1、实行土地供应“两集中”。

　　集中挂牌，全年不超过4次，每次供地不低于1000亩;集中出让，挂牌公示后，交易时间不超过1个工作日。

　　2、建立土拍熔断机制。

　　土拍过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。

　　3、严格价格备案管理。

　　实施同区域价格管控，根据土地供应情况制定区域年度商品住房最高限价。

　　徐州4.9楼市新政解读

　　重点1：实行土地供应“两集中”

　　集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔地块数量和区位要相对均衡;集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。

　　以前土拍市场是“饥饿营销”，不定期几乎每月都有土拍，每次仅拍几块地;由于是“肉少狼多”，开发商拼命争抢，屡屡拍出地王!结果带动房价上涨预期。

　　现在，针对这个问题，徐州出台“土地供应两集中”政策——全年集中挂牌4次，每次不低于1000亩，而且全部集中在一天拍!

　　一次土拍1000多亩，相当于一次拍十几块地!肉多了，狼就不用拼命抢了!地价应该就会降下来，房价上涨预期自然也应降低。

　　无独有偶，就在昨晚，南京也落地实施土地供应“两集中”政策，一次性挂牌挂牌出让52块地!刺激不!

　　接下来，十几块地同一天拍卖的壮观情景，将在徐州出现。最高兴的，一定是中小开发商了，也有望分一杯羹了!但对于想多抢几杯羹的房企巨头来说，一次拿多块地，资金压力反而增加了!而不差钱的央企开发商，仍是笑到最后的……

　　重点2：建立土拍熔断机制

　　土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。

　　实行土地集中拍卖，肉是多了，如果狼还是抢怎么办?还有绝招——土拍熔断、限地价、摇号!

　　熔断是股市里的术语，现在楼市用它也很恰当。此次新政土拍熔断的条件有2个：溢价率达50%，或超过最高限价。

　　按照溢价率标准，徐州几乎每块宅地都要熔断。今年每块不含产业项目的宅地，溢价几乎都超100%，更不要说50%了。

　　熔断后怎么办?徐州实行的是摇号方式，就看哪家开发商运气好了!

　　但这样就可能出现一个现象：为了提高中签率，开发商将会派出多个“马甲”公司参加土拍。比如苏州，上个月一场土拍，400多家房企报名，估计9成都是“马甲”吧……

　　重点3：严格价格备案管理

　　实施同区域价格管控，根据土地供应情况制定区域年度商品住房最高限价。

　　土拍“两集中”、熔断限价，地价是限住了，如果开发商贪婪无度，房子还要涨高价卖，怎么办?必然限房价。

　　新政规定，根据土地供应情况制定区域年度商品住房最高限价。简单地说，就是给每个区域都制定一个最高限价!打个比方：市中心的楼盘均价不得超过2.8W，新城区不得超过2.5W，北区不得超过1.8W……(只是打个比方哈，具体区域及限价待有关部门制定)

　　再结合去年实施的新房价格备案后一年不得调整的政策，以后徐州各区域的新房价格，一年内全部给限死了。

　　限地价+限房价，双限的结果，就是新房价格真的很合适!热门区域的新房价格比二手房价倒挂的情况，将更为明显!买到就是福利，人人都想买，结果就是，买房也需要公证摇号，在全市成为普遍现象。

　　重点4：房地产领域非法金融活动专项整治

　　加强信贷资金用途审查和流向监测，严厉查处经营性贷款违规进入房地产市场。

　　限房价的目的，是为了让刚需、改善买得起房，而不是鼓励炒房。为此，打击炒房就很必要了。而掐住信贷资金的“七寸”，就很关键了。

　　以前银行对经营贷、信用贷的发放很宽松，炒房客利用远低于房贷利率的经营贷来炒房。现在各大城市严查经营贷，徐州自然也要顺应而为。

　　重点5：合理平衡成品住房比例

　　对新建商品住房，通过土地出让规划条件将成品住房比例控制在40% ，其余部分为非成品住房，让群众有自主选择的权利，维护百姓合法权益。

　　这两年徐州房价的大涨，所谓精装交付(成品住房)起到了推波助澜作用。根据徐建发2018-62号文件要求：2018年10月1日起，城区新出让或划拨住宅项目用地上的新建商品住宅(别墅除外)要全部按照成品住房建造。

　　要求成品交付的本意是为了节约、环保。但开发商通过精装变相涨房价，而且装修质量问题也引发普遍维权。现在好了，新政规定，将成品住房比例控制在40%，其余都是毛坯房了，不仅降了房价，也维护了买房人的权益。

　　意外!为什么是徐州?

　　说真的，徐州连夜出台楼市新政，而且力度如此之大，挺意外的。

　　要知道，前天刚刚看到新闻，南通、宁波、合肥、广州、东莞等5个房价过热城市被住建部约谈，并没有徐州。但立即作出反应的城市，却是徐州。这是第一个没想到。

　　第二个没想到，徐州竟然也出台“土拍两集中”政策。这个政策，此前只传闻是22个重点城市实施，没想到现在徐州居然也实施了!徐州是继无锡、苏州、南京之后，江苏第4个实施这一政策的城市，有幸挤入“全国土地最有价值的城市”。

　　为什么约谈南通等城市后，徐州却率先公布调控新政?

　　看看国家统计局发布的今年2月份房价指数，徐州新房价格涨幅位列全国70城第一!这是徐州在连涨57个月中止后，再次“出头”。即将公布的3月份房价数据，恐怕徐州仍不“低调”。

　　房住不炒，是中央一再强调的，最近犹为严厉。再来看近日约谈南通、宁波、合肥等5个城市的新闻，言辞之严厉超过以往，“政治站位”等分量极重的词语，一定让这5个城市备感压力。

　　这次板子虽然没打在徐州身上，但徐州人惊在心里。再加上这次出台政策，也是酝酿已久的(文件印发日期为4月7日)，此时选择在周末公布应该是恰好的时机。

　　限地价+限房价，土拍摇号+买房摇号，限售+限贷……徐州的楼市，越来越像一线城市了!就差限购了……房价上涨是城市活力和人口吸引力的表现。事实证明，越是需要调控的城市，房产越有价值。

　　衷心希望，此次新政的实施，让房价等一等在这座城市打拼的人们，给他们一次上车的机会。唯有如此，徐州的明天才会更好。