长租公寓的发展在短短几年时间内，经历了从无到有到占据市场，实现了高速发展。去年长租公寓暴雷之后，才让大家认识到长租公寓生态模式中存在的诸多问题。这既代表了长租是市场所需，也代表了长租公寓需要进一步规范和完善。

　　政府监管缺失，是长租公寓发展中的一个大问题。伴随着长租公寓“爆雷”和负面影响的扩大，各地加大了对长租公寓的监管力度，代表城市有深圳、北京、上海等。

　　●深圳

　　2021年2月1日，深圳市住房和建设局发布《关于开展住房租赁资金监管的通知(征求意见稿)》，主要包括如下内容。

　　第一，在开立专户及监管资金方面，房屋租赁企业应当在该市辖区内的商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户(以下简称专户)，并与银行签订住房租赁资金监管协议，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

　　第二，在监管资金释放方面，监管银行将租金按月释放给住房租赁企业。住房租赁企业经营不善，无法退回押金和预付租金时，被监管资金可以用于退还承租人押金、预付租金等。

　　第三，在约束“租金贷”方面，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。住房租金贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。

　　深圳出台的此监管新规从开设唯一的租赁资金专户、监管租赁资金、规范“租金贷”等方面做出规定，开启了对长租公寓资金池的重拳打击。

　　●北京

　　2021年2月2日，北京市住建委等部门印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，对长租公寓市场进行资金管控，《通知》自3月1日起正式施行。

　　《通知》有三个关键内容。第一，住房租赁企业预收租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。第二，预收押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。第三，银行业金融机构、小额贷款公司等金融机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　显而易见，这三条内容其实管控了三种资金，即租金、押金和“租金贷”资金。对于租金，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚取“差价”;对于押金，《通知》既规定了押金只能收取1个月的租金水平，同时也明确了押金托管的概念;对于“租金贷”资金，《通知》规定此类资金不能直接给予长租公寓企业。可以说，这三条政策较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞都补上了。

　　《通知》具有明显的行业示范效应，释放出明确的信号。其他城市后续也需要结合住房租赁市场的发展情况，积极出台政策，促进长租公寓市场健康发展。

　　●上海

　　继深圳和北京之后，2月4日，上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，提出如下要求。

　　第一，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金、押金的收付实施监管。第二，建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。第三，严控“租金贷”业务，禁止增量、压降存量。对于存量“租金贷”业务，应于2021年第一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例的15%以下。

　　上述几个重点城市出台的长租公寓监管举措相当于一把双保险，在保障住房租赁资金安全的同时，也可以将长租公寓相关企业的风险提前暴露，避免风险像滚雪球一样，越滚越大，最后演变为不可控，从而最大程度保障相关利益群体的合法权益。

　　相信在未来，各地针对长租公寓的监管体系将会更加完善，从预付租金、押金的使用到“租金贷”签订等小细节逐一弥补漏洞，到那时，“摸鱼”的长租公寓品牌会少一些，房东和租客的损失将减少一些，“正直”的品牌也会少走一些弯路。

　　渴望市场“呵护”

　　长租公寓发展的这些年，缺乏行业长期规划和健全的行业标准，缺乏税收制度的明确支持，因此，其未来发展亟需市场的完善与护航。

　　1、明确行业发展目标

　　我国拥有庞大的住房租赁需求。《中国经济周刊》调查数据显示，全国超过40%的“90后”接受终生租房，其中北京近八成的“90后”接受终生租房。因此，住房租赁产业的发展动力始终存在，短板之一在于缺乏明确的行业发展规划。

　　凡事预则立，不预则废。长租公寓若要实现长远发展，首先需要明确的行业发展目标。令长租公寓市场振奋的是，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提到，“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策”，这为长租公寓的发展提供了顶层设计。

　　在顶层设计的指引下，长租公寓需要根据城市人口变化趋势、住房租赁需求以及地区结构分布等因素，合理规划，制定长期发展目标，并提供相匹配的租赁住房供给。只有这样，才能避免盲目乱上、跑马圈地等不理智的行为。

　　2、建立完善的企业登记备案制度

　　2017年7月，住房城乡建设部等九部委在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出，要培育机构化、规模化住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。随后，2017年9月，在国家统计局发布的《国民经济行业分类》中，新增了“7040房地产租赁经营”类目，给长租公寓企业申报提供了依据。

　　但是，在具体实施过程中，“长租公寓”这个名字在很多地方连顺利注册都困难重重。据悉，只有20%的长租公寓企业是以房屋租赁或者长租公寓等名称完成注册的，绝大多数企业注册主体为物业管理公司、酒店管理公司或者房地产中介等。因此，长租公寓的企业登记备案制度还需进一步完善。

　　3、期待税收制度的明确与扶持

　　2016年6月，国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出：“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”2016年11月，国家税务总局公告住房租赁企业的税收标准是：“纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。”

　　可见，我国针对长租公寓的税收制度在不断完善，但在各地实施过程中，也是困难重重。这一方面源于纳税主体不够明确，另一方面源于长租公寓特殊的成本结构。比如多数分散式长租公寓缺乏进项税收抵扣，导致行业税收统筹难度大、实际税负较高。因此，长租公寓迫切期待税收制度进一步加以明确和细化。

　　未来，长租公寓在减税降费方面存在空间，这将对行业现有的财务模型和经济测算指标等产生实际影响，从而提高整个行业的利润率。

　　相信在未来，长租公寓行业经过不断的优胜劣汰和资源整合，在强监管的鞭策下，在市场的扶持下，通过不断精进业务，探索路径，最终将实现由无序向理性发展的华丽蜕变。