2021年是国家调控房地产市场的大年，高昂的房价已经为很多我国居民带来了很大的经济负担和压力，为了提高居民生活水平和消费能力，我国越来越重视对于房地产市场的管控。2021年上半年，单是调控楼市的政策就出台了将近300条，对我国整体楼市产生了积极的影响，呈现出稳中有降的趋势，不少重点城市的楼市也不再如同以前那样异常火爆，而是回归于平稳之中。

　　骄阳似火的七月，杭州的二手房市场却凉意十足，成交量穿破近5年同期的“底线”，来到6000套出头。时隔不过4个月，杭州二手房成交量从3月份气势如虹的11534套，到而今惨淡的6000余套，几近腰斩。而四连跌之下，也预示着接下来杭州二手房市场“艰难时刻”的到来。

　　截至31日16时，7月杭州二手房市场共成交了6267套房源，达到历年同期“冰点”。近几个月，杭州二手房一直处于“风口浪尖”之上，房贷缩紧、购房者意愿降低、降价声潮起伏。尽管早有预期本月的表现不会太好，但当成绩单出炉之时，还是意外其“惨不忍睹”。

　　翻看2020年以来的月度成交量数据，19个月份里，今年7月份的成交量排在倒数第4位，而被它超越的月份，分别为2020年1月、2020年2月、2020年3月及2021年2月，均为疫情爆发期、春节假期的特殊时期。

　　横向来看，更加明显。

　　2016年，杭州楼市迎来第一波热潮，二手房月度成交量多次破万，市场哗然，当年的7月份亦然成功站上了“万套”之列。2017年，杭州二手房依旧势如破竹，小阳春三月成交量达1.6万套的高峰，此纪录至今都没未能打破，同年的7月份表现也不错，刚好万套附近。

　　2018年，尤其是下半年，市场迎来小波折，成交量明显下滑，7月的成交量仅6800套左右。2019年7月，杭州二手房成交量近8000套。去年7月份，成交量再度上万，不过时隔近一年，又迎来逆转，本月6000多套的量，对比去年同期下滑超4成，这也是2016年以来，同期成交量最低的一次。

　　二手房成交量猛跌之中，正暗潮涌动的学区房，是不得不说的一部分。

　　手边买房发布的杭州7月二手房成交榜上，排名TOP10的小区中，已然没有学区房的身影，与上半年的“高光表现”大相径庭。

　　伴随着“学军托管”、名校“民转公”等各种利好，学区房从年初就开启了一场“超长牛市”。崇文民转公，学区范围内的“近江园子”们集体沸腾，成交量从往月的5-6套，直涨到30+套，中间更是有“房东涨价惜售，不惜赔上20万毁约”等消息。

　　随后文澜实验学校民转公，临近的安置房新安天苑月成交量达到二三十套，荣登当月杭州二手房成交榜的第六。最刺激的还是青枫墅园，在传闻隶属的未来科技城四小、三中将被学军托管后，房价一夜大变样，从2万+一路蹿升至近6万，即便房东狮子大开口，被学区房光环晃晕的买家还是前仆后继，月成交量一度高达40套。

　　青枫墅园小区

　　后面的故事大家也知道了，学军教育集团否认“托管”一说，青枫墅园的买家一夜之间高位站岗。小区如今的成交现状，已不可与当日而语，近月仅成交了2套，最近一套成交，单价仅有3.9万元/㎡，可谓一夜回到解放前。

　　小凤凰询问了附近中介，对方表示，这套房源有为了避税而做低的嫌疑，小区一期(高层)房源成交价依然能稳定在4.5-5万元/㎡，但相比“学军接盘”时期，量价已有明显的下滑。

　　不只是青枫墅园，红极一时的新安天苑和近江一园，目前也归于平静。手边买房显示，新安天苑本月成交2套，均价52930元/㎡，而近江一园近几个月没有成交过一套房源。除了新晋的优质学区房，老牌学区房如文鼎苑也都触礁，7月也仅成交了1套房源。

　　优质学区的光环正逐日黯淡，学区房未来的走势也成了未知。

　　不只学区房成交降至冰点，一些成交主力的小区也掩不住颓势。以万科良渚文化村白鹭郡南为例，今年上半年该小区成交了220套房源，为全市成交量第一的小区，3月份其签约量达54套，而7月却只成交了8套。

　　新西湖小镇，以160套的量位居上半年成交量TOP2的小区，7月的成交情况也不容乐观，10套。主城区内，下沙一直是成交活跃区，保利东湾上半年以130套的量，成为主城区成交榜的NO.1，7月也只成交了10套，十分之一的量都没达到。可见，抛开学区因素，普通小区也没能逃过市场的变冷。

　　下沙沿江小区

　　“成交量大跌，是意料之中的事，很多房东和客户在打‘拉锯战’，一边想尽量卖高，一边觉得价格高再等等，就看谁先妥协。”某品牌中介解释道。

　　这场战役导致的结果便是成交时间线的拉长。根据某中介统计的门店数据，今年2月份杭州二手房的带看成交比约为7.8:1，但近期这一比例接近19:1。什么意思?简单说就是原先1个客户看7.8套房子便可成交，而今却要平均看到19套房子，才可能成交。

　　有专家评论，杭州的二手房价已经高到让人直接躺平。

　　杭州部分区域的二手房的确涨得过快过高，像未来科技城三兄弟，交付后至今房价一涨涨涨，近半年的涨幅超过40%。奥体板块，新房限价5万元/㎡不到，二手次新房已经涨到了近10万元/㎡，钱江新城豪宅区价格也是一路被突破，10万、12万、14万……

　　一边是不断走高的房价，一边却又是高量的二手库存。根据杭州市二手房交易监管服务平台的数据，目前杭州市二手房总库存已破15万套。很明显，市场上并不缺房子，只是，愿意埋单的购房者却越来越少了。或者说，愿意买单且实力够强的购房者越来越少了。杭州首套房贷利率最高已上涨到6.25%，二套6.37%，购房成本进一步抬高。雪上加霜的是，银行房贷放款缓慢，高达近半年，着急的房东甚至愿意降价几十万，只要求全款。

　　学区房变天、房贷政策越来越紧……垒土成山，汇水成河，7月的6000套是意料之中却又意外的。而接下来的近半年，还将更加艰难，以2018年为参考的话，8月杭州二手房预计破5000套都难。